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公产房使用权法律是怎么规定的

来源:华律网整理 2019-10-06 5251 人看过
公产房是中国特殊体制下遗留下来的产物,公产房的“使用权”或称“承租权”,与我国传统福利住房分配政策和计划经济体制密切相关,它是政府对劳动者广泛实行的变相工资分配方式。在住房制度改革以前,取得公产房使用权的承租人,必须符合一定的条件,一般要求是在国家机关或者国有企事业单位工作,其工作达到一定年限,组织上就会根据其工龄长短、职务高低、工作业绩大小,家庭人口等诸多因素,确定分配给其家庭一定面积的房屋,并建立起职工与国家或单位之间的房屋租赁关系。www.0jr9.com_【官方首页】-球天下体育公产房的使用权实际上隐含了价值,是职工多年工资中住房消费的补偿,也是劳动力价值的组成部分。住房制度改革以后,符合一定条件公产房使用权被允许上市交易,并且限制条件呈逐步减少的趋势。www.0jr9.com_【官方首页】-球天下体育对于进入市场的公产房使用权,已经体现了市场交易价值。但是,由于法律对公产房使用权的性质界定不清,纠纷的解决缺乏统一的法律规范和裁判标准,加之住房政策带有浓厚的地方特色,不同法院对此类案件的处理方式差异很大,当事人的合法权益不能得到及时有效保护。

公产房的“使用权”或称“承租权”的性质,是理论和实务上争议颇多的一个问题。www.0jr9.com_【官方首页】-球天下体育大致有如下几种观点:一种观点认为,该使用权属于合同债权;一种观点认为属于用益物权;还有观点认为,公产房使用权实质上具有用益物权的性质,但由于我国物权法没有将其规定为法定的物权种类之一,受物权法定原则的制约,在现阶段只能认为公产房使用权是一种高度物权化的债权,或者也可以将其视为一种属性模糊的财产权。

如果认为公产房使用权是物权,实务中许多争议的问题或将迎刃而解。既然公产房使用权是物权,自然可以作为遗产继承,在原承租人死亡后,所有继承人都有权要求实际取得公产房使用权的继承人给予相应的补偿,在房屋遇到拆迁时,也可以获得与继承份额相当的拆迁安置补偿权益;在离婚的时候,也可以比照私有住房有关规则进行分割,由实际继续承租的一方给予另一方补偿;而对于强占公产房的案件,则无论经过多久,公产房使用权人都可基于物上请求权要求无权占有人返还房屋。

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如果认为公产房使用权就是普通的基于房屋租赁合同而产生的债权,则很多问题要么面临解释的困难,要么会得出极其不合理的解释结论。公产房使用权虽然需要同房管部门签订公房租赁合同之后方能取得,但其与一般的因房屋租赁合同而取得的房屋使用权显然具有重大区别。公产房使用权具有迥异于一般私有房屋租赁使用权的性质,其所具有的永续性、支配性、可转让性等特征,使其在性质上更接近于物权而非债权。将其界定为普通的合同债权,无法准确、全面地反映其法律特质。虽然公房使用权实质上具有用益物权的特征,但需要注意的是,由于我国物权法没有将其规定为法定的用益物权种类,受物权法定原则的制约,将公房使用权界定为用益物权,在目前的法律框架下难以获得法理上的有力支撑。在公产房使用权的法律定性上,不宜突破物权法定原则。

鉴于此,笔者认为,将公房使用权界定为一种高度物权化了的特殊债权,较为可行,在适用法律的时候也相对容易些。实则,无论是债权还是物权,公产房使用权是一项具有财产价值的财产权,这一点应该是没有疑问的。不可否认,在立法上承认公产房使用权的物权性质是最佳的解决方案,但在目前的法律框架下,做好法律解释的工作才是处理公产房纠纷的当务之急。

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孙宝华律师:理工科学士学位,法律硕士学位,中华全国律师协会会员,辽宁省法学会会员,辽宁省民建会员,第三届沈阳律师协会常务理事,沈阳律师协会刑事委员会、民事委员会、政府法律事务委员会委员,辽宁省优秀律师,沈阳市优秀律师,目前系辽宁华建律师事务所主任律师.擅长业务领域:1.各类刑事案件辩护业务;2.各类民商事诉讼及非诉讼业务;3.各类房产及土地纠纷业务;4.常年法律顾问业务:为大中型公司、企业担任常年法律顾问,为企业经营决策作法律风险评估,解决法律问题参与重大项目谈判、诉讼等;5.涉外律师业务:为大型企业集团等赴海外投资、融资、上市,参与重大涉外项目谈判、合同签订、法律建议等等;1993年从机械工程师转为专职律师,并与他人合伙创建辽宁华建律师事务所。自执业25年来,先后代理各类刑事、民事、行政等诉讼及非诉讼案件几千件,并曾先后担任政府机关、企事业单位法律顾问几百家。www.0jr9.com_【官方首页】-球天下体育曾在轰动辽沈地区的“三八”大案、某单位非法拘禁中央电台的记者案、双胞胎姐妹贩毒案、刘某黑社会性质集团案等特案、要案中做辩护人。www.0jr9.com_【官方首页】-球天下体育曾担任政府机关,大型企业如中国农业银行辽宁省分行,招商银行沈阳分行,哈尔滨银行沈阳分行,东宇集团、中航集团、中储股份沈阳公司等大型上市公司、企业法律顾问,涉案标的额达几十亿人民币,为企业挽回了巨额的经济损失。先后组织并参与公司改制、重组、私募等重大法律服务项目,如东宇集团股份制改制及私募,惠天热电私募及股改、沈北新区某农业发展公司私募及股份重组等等,为客户提供全方位法律服务。为适应竞争发展的需求,2003年,赴美国学习深造,在美国工作学习五年。目前华建律师事务所与美国纽约、芝加哥、洛杉矶、旧金山四个市律师事务所建立长期、稳定的合作关系,能够为中国企业走出国门,参与国际市场的竞争提供全方位的法律服务。作为创始合伙人及华建律师事务所主任,与同事们的共同努力,使华建律师事务所曾多次荣获辽宁省司法厅及沈阳市司法局授予的“文明律师事务所”“AAA级律师事务所”等光荣称号,孙宝华律师个人也曾获得“辽宁省优秀律师”、“沈阳市优秀律师”等荣誉称号。详细>>

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